Статьи

ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ

ГРАЖДАНИН, ВЛАДЕЮЩИЙ ЖИЛЬЕМ ИЛИ НЕЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ, МОЖЕТ СДАВАТЬ ЕГО ВНАЕМ САМОСТОЯТЕЛЬНО ИЛИ ЗАКЛЮЧИТЬ С РИЭЛТОРСКОЙ КОМПАНИЕЙ ДОГОВОР ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ.

Услуга доверительного управления не является широко распространенной на рынке. Обычна практика сложилась так, что владельцы недвижимости обращаются к риэлторам в случае, когда необходимо найти нанимателя.

По стандартной схеме сдачи помещения в аренду работа агентства прекращается после того, как арендодатель и арендатор подписали договор. Правоотношения сторон по договору доверительного управления имуществом регулируются гл. 53 ГК РФ. В соответствии с п. 1 ст.1016 ГК РФ существенными условиями договора доверительного управления имуществом, заключенного с физическим лицом, являются: состав имущества, передаваемого в доверительное управление; имя гражданина, в интересах которого осущесвляется управление ( учредителя управления или выгодоприобретателя ); размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором; срок действия договора. В отличие от стандартной посреднической операции, при доверительном управлении агентство берет на себя обязанность постоянную сдачу внаем доверительного объекта, контролирует получение ежемесячной арендной платы и решает все возникающие при эксплуатации помещения проблемы.

Причина не слишком широкого распространения услуги, очевидно, кроется в ее стоимости. Экономя время и силы, она требует денег. Комиссионные компании, выступающей доверительным управляющим. составляют 10-20% от арендной платы. Для многих владельцев типовых квартир это существенный "недобор", особенно на фоне общего снижения доходности от сдачи внаем ( цены на жилье в последние два года выросли в разы, стоимость аренды тоже подросла, но менее заметно, так как ее повышение ограничено платежеспособным спросом ).

Риэлторские агентства, предлагающие услугу доверительного управления, приглашают к сотрудничеству владельцев элитного и простого дорогого жилья, а также собственников нежилых помещений, которые можно сдавать под магазин, салон, небольшой офис и пр. Арендная плата за коммерческие объекты превышает стоимость найма типового жилья, но и хлопот доставляет больше.

Владельцам недорогих помещений доверительный управляющий поможет провести модернизацию и увеличить в итоге доходы.

Кроме того, пока не все владельцы сдаваемых внаем помещений готовы к прозрачным отношениям, которые подразумевают и уплату налогов с доходов от аренды. Но в этом смысле ситуация меняется.

Условия управления, в том числе перечень работ, которые берет на себя управляющий, а также размер его комиссионного вознаграждения оговариваются индивидуально с каждым владельцем передаваемого в управление помещения.

Перечень услуг может включать подбор платежеспособных нанимателей, контроль за внесением арендных платежей, оплату коммунальных услуг и других расходов, связанных с наймом недвижимого имущества, прием и отправку почтовой корреспонденции, проверку технического состояния квартиры, помощь в устранении неполадок, взаимодействие с официальными службами от имени владельца, страхование объекта по договоренности за счетагентства. На доверительного управляющего с его согласия можно возложить уплату подоходного налога. А такжепроведение ремонта, в том числе- в счет будущих поступлений от аренды. При необходимости управляющий оборудует кухню, поменяет сантехнику и установит металлическую дверь. расходы на это будут удержаны из арендных платежей.

Управляющему также можно поручить техническое и клининговое сопровождение имущества - уборку, смену белья, мелкий ремонт и т. д. Если арендатор по каким-то причинам внезапно решает съехать с квартиры, управляющий возобновляет поиск следующего нанимателя.

Специализированному агентству проще на смену съехавшим постояльцам найти других. Некоторые компании налаживают сотрудничество с крупными корпоративными клиентами, которым необходимы квартиры для сотрудников. Им понятно, удобнее общаться с одним управляющим, чем с каждым владельцем жилплощади в отдельности. В случае нарушения условий договора со стороны нанимателя, порчи имущества, задержки арендной платы     и. т. д. управляющий же досрочно расторгает договорнайма и помогает получить возмещение ущерба.

Передача объекта недвижимости в управление оказывается востребованной в случае длительного отсутствия владельцев квартир или коммерческого помещения. А также - при нежелании собственника брать на себя какие-либо хлопоты по аренде.

Продолжение следует.....